ISK Ingenieur- und Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. Elmar Koch

Bewertung von Immobilien

Wertgutachten

Richtlinien regeln den Marktpreis

Für die Ermittlung des Marktpreises von Grundstücken und Immobilien gibt es Richtlinien, die einzuhalten sind. Diese Richtlinien nennt man Wertermittlungsrichtlinien und beinhalten gewisse Wertermittlungsformulare. Bei Anordnung sind diese Richtlinien zu beachten.

Die Wertermittlungsformulare stellen dabei die Grundlage und berücksichtigen folgende Punkte: Bewirtschaftungskostenkatalog, durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer der Immobilien, Ermittlung der Grundflächen, Normalherstellungskosten und viele weitere Aspekte zur Ermittlung des Marktpreises.

Errechnung des zu erwartenden Marktpreises

Um vorab eine grobe Einschätzung des zu erwartenden Marktpreises zu erhalten kann folgende Faustregel eingesetzt werden: Bei einer Immobilie ergibt sich der angemessene Kauf- bzw. Marktpreis aus den Mieteinnahmen. Dies kann von der ca. 10-12 fachen Jahreskaltmiete in ländlichen Regionen bis hin zu der 20 fachen Jahreskaltmiete in großen Städten wie beispielsweise München, Berlin, Frankfurt oder Hamburg reichen. Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sind in der Jahreskaltmiete nicht zu berücksichtigen.

Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens kann nur von einem Sachverständigen durchgeführt werden. Dabei muss er gebräuchliche Wertermittlungsverfahren einsetzen und seine Bewertung nach mindestens zwei von diesen Verfahren vornehmen und den Verkehrswert daraus ableiten.

Verschiedene Verfahren für verschiedene Immobilientypen

Für die Bewertung von Einfamilienhäusern wird in der Regel das Sachwertverfahren angewendet. Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien hingegen erhalten ihr Verkehrswertgutachten nach dem Ertragswertverfahren (Berücksichtigung der Rendite u. a.). Weiterhin besteht die Möglichkeit des Vergleichswertverfahrens. Hierbei werden gleichartige Immobilien in gleicher Lage miteinander verglichen und bereits erzielte Marktpreise von diesen gleichwertigen Immobilien berücksichtigt. Das Residualwertverfahren findet bei baureifen Grundstücken Anwendung.

Damit auch bei Ihnen das richtige Verfahren für Ihr Verkehrswertgutachten angewendet wird, stehen wir ihnen gerne behilflich zur Seite.

Was ist ein Verkehrswertgutachten ?

Ein Verkehrswertgutachten spiegelt den aktuellen Verkehrswert bzw. Marktpreis einer Immobilie dar. In diesem Verkehrswertgutachten wird der Verkehrswert zu einem bestimmten Stichtag ermittelt.

Dabei sind die Verhältnisse jeglicher Art an diesem Stichtag Grundlage für das Verkehrswertgutachten. Daher hat das Verkehrswertgutachten auch nur zu diesem Stichtag Gültigkeit und kann einige Zeit später schon wieder ganz anders ausfallen.

Der Marktpreis richtet sich nicht nach dem gewünschten Kaufpreis sondern nach dem Preis, der zu diesem Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen ist. Wie auch in anderen Branchen wird der Preis von der Nachfrage geregelt.

Entscheidend für den zu erwartenden Marktpreis sind beispielsweise der Zustand und die Ausstattung des Gebäudes, die Lage und Beschaffenheit des Grundstückes, das Umfeld und weitere relevante Eigenschaften. Die persönlichen Vorlieben spielen bei dem Verkehrsgutachten keine Rolle.

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